부동산거래서비스회사 부동산1번지(www.speedbank.co.kr)에 따르면 올 상반기 분양됐거나 분양물량(예정)인 오피스텔은 총 12곳 4412실로 지난해 동기 12곳 2974실과 비교해 49%증가했다.
올 상반기 공급량이 늘어난 것은 주택시장 불안에 따라 소액으로 투자가능한 상품인데다 베이비부머들의 본격적인 은퇴시기가 도래함에 따라 노후대비를 위해 매달 일정금액의 임대료를 얻을 수 있는 상품에 대한 선호도가 높아졌기 때문이다. 게다가 1~2인가구가 늘면서 소형주택에 대한 수요가 늘었기 때문으로 분석된다.
올해 첫 분양된 이대역 푸르지오의 경우 총 362실 모집에 2961명이 몰리면 평균 13.7대1의 경쟁률을 기록하는 기염을 토했다. 그밖에 AM플러스자산개발에서 분양된 와이즈플레이스도 5대1의 경쟁률을 보였다. 오피스텔 전성시대라는 말이 무색할 정도다. 여기에다 올해들어 아파트에서 시작된 전세대란이 빌라나 오피스텔로 확산될 조짐을 보임에 따라 신규 오피스텔 시장의 인기는 올 상반기에도 지속될 것으로 전망된다. 하지만 오피스텔은 각각의 상품에 따라 수익률의 차이가 크기 때문에 유망물량을 선택하는 안목이 필요하다.
업무지역+역세권+소형 3박자 ‘주목’
임대수익형 상품이기 월세가 꾸준히 들어오는 것을 고르는 것이 필요하다. 특히 매달 월세형식으로 수익을 올릴 수 있기 때문에 공실률이 없는 단지를 골라야 한다. 이를 위해 몇가지 원칙을 알고 투자하는 자세가 필요하다.
우선 유동인구가 많은 역세권 단지이며, 대학가나 오피스텔 접근이 가능한 곳 등을 공략해야 한다. 또한 주거용과 오피스용으로 사용가능한 소형면적을 노릴 것이 좋다. 하지만 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문에 이점을 확인해야 높은 수익률을 기대할 수 있다.
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신영은 서울 동대문구 답십리동에서 청계지웰 에스테이트를 공급한다. 도시형생활주택 149가구와 24~26㎡ 오피스텔 32실이 구성돼 있다. 지하철 2호선 신답역과 5호선 답십리역이 걸어서 5분이내로 가깝고 내부순환로, 동부간선도로, 강변북로 진입이 편리하다.
대우건설도 이달말 공덕동 일대에 공덕 푸르지오 시티를 분양할 계획이다. 전용 28~40㎡ 총 468실로 이뤄져 있으며 12개 타입모두 원룸형 구조다. 분양가는 3.3㎡ 1300만원 선이며, 계약금 10% , 중도금 50%는 이자후불제 조건이다. 지하철 5.6 호선 공덕역 4번출구 앞에 위치해 있으며, 12월말에는 김포공항~서울역간 공항철도 연장구간이, 내년 말에는 경의선 준공예정이다.
반도건설은 청라지구 M1블록에 오피스텔 806실을 선보인다. 중심상업지구와 맞닿아 있어 편의시설 이용이 쉽고 경인고속도로 이용이 쉽다. 위치는 청라의 정 중앙의 중심상업지역에 속하는 입지적 장점 갖췄다. 전면에 캐널웨이(운하)가 위치해 있다.
일신건영은 수원 광교신도시 4블록에 수원광교 오피스텔 462실을 2월 분양할 예정이다. 광교신도시서쪽 윗부분에 위치해 있으며, 신분당선연장선지하철역과는 거리가 있지만 서울~용인간고속화도로와 가깝다. 면적은 아직 미정이다.
통장사용x, 투자금액 자유지만 용도 따라 세금달라
오피스텔은 청약통장없이 분양받을 수 있으며, 전매제한이 없기 때문에 계약 후 바로 전매가 가능하다. 또 강남3구에 투자하더라고 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제도 받지 않아 투자금액이 자유롭다. 하지만 주택용이나 상업용으로 사용하느냐에 따라 세금부분은 달라진다.
우선 업무시설로 분류될 경우 다주택 보유에 따른 중과세와 종합부동산과세대상을 피할 수 있다. 하지만 주택용일 경우 거주용 주택이 있는 경우엔 1가구2주택 이상 보유자가 되므로 양도세가 중과되며 재산세 및 종합부동산세를 내야한다. 즉 오피스텔을 포함해 2주택을 보유하면 50%, 3주택을 보유하면 60% 중과세가 적용된다. 그러나 다른 주택이 없다면 주택가격 9억 이하로 보유기간 3년에 실거주 2년 조건이 해당한다면 양도세 비과세혜택 받을 수 있다.
김정운 기자 bodo@emoneynews.co.kr
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