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저금리의 역설, 수익률 떨어지는데 오피스텔 매매가격은 “상승”3분기 전국 오피스텔 임대수익률 5.70%, 공급량 증가에 수익률 “빨간불”
이정훈 기자 | 승인 2015.10.15 10:10

상반기 호조를 보인 오피스텔 시장이 3분기에도 매매가격 상승세를 이어갔다. 3분기 오피스텔 매매가격은 0.16%, 전세가격은 0.40% 상승했고 월세가격은 보합세를 보였다. 입주물량 증가에 따른 공급량 확대가 부담스러운 상황이지만 1%대 저금리 시대에 오피스텔은 투자 상품으로 매력적이라는 의견이 지배적이다. 상반기 가격상승 부담으로 3분기 오피스텔 거래시장은 상대적으로 주춤한 분위기를 보였지만, 아파트의 가격상승 분위기가 오피스텔 시장에 번지며 3분기 매매가격 상승세를 이끌었다.

3분기 오피스텔 임대수익률은 5.70%를 보였다. 2007년 이후 하락 추세에 있지만 은행 예금 금리보다 높은 수익률을 나타내고 있어 투자자들의 관심이 이어지는 추세다.

▣ 가격동향 - 공급과잉 우려에도 매매가격 “상승”, 전세는 “품귀” 현상 지속

3분기 매매가격은 0.16%의 변동률을 나타냈다. 2분기와 비교해 거래량은 줄어든 분위기지만 임대수익을 목적으로 하는 투자수요와 매매전환 수요가 가격 상승을 견인했다. 서울(0.16%) 경기(0.23%), 인천(0.12%) 등 수도권을 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다. 대구도 0.26%의 변동률을 보이며 매매가격이 올랐다. 대구는 산업단지 및 혁신도시 개발을 바탕으로 꾸준하고 이어지고 있는 실수요에 신규 오피스텔 분양가 상승이 영향을 미치며 3분기 오피스텔 매매가격을 상승으로 이끌었다.

오피스텔 전세가격은 0.40% 상승했다. 오피스텔 전세 품귀 현상이 지속되고 있고 아파트 전세난까지 겹치면서 상승폭은 전분기 대비 0.08%p 커졌다.

월세가격은 보합세를 보였다. 지역별로 공급과 수요 증가에 따른 등락이 있었지만 전체적으로 가격움직임은 크지 않았다. 수도권은 지역별로 △서울(0.03%) ▼경기(-0.03%) ▼인천(-0.15%)의 변동률을 보였다. 대학가와 역세권 등 임차 수요가 몰리는 서울 도심권, 강남권은 월세가격이 상승했다. 반면, 2분기 2,279실의 입주물량을 해소하지 못한 성남시(-0.02%), 3분기 2,471실의 대규모 입주물량을 기록한 수원시(-0.24%)는 마이너스 변동률을 보였다. 서울 용산구는 전자상가의 불황이 오피스텔 시장에도 영향을 미치며 -0.07%의 변동률로 약세를 보였다.

▣ 임대시장 - 임대수익률 지속적으로 낮아지고 있지만 저금리 시대 대안 마땅치 않아

3분기 임대수익률은 △서울(5.33%) △경기(5.70%) △인천(6.33%) 등 수도권을 비롯해 △부산(5.81%) △대구(6.04%) 등 지방도 전분기 대비 낮아졌다. 광주만 7.34%로 전분기 대비 커졌다.

3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.70%를 나타냈다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 지속적인 하락세를 보이고 있다. 오피스텔 매매가격은 꾸준히 오른 반면 공급물량에 비해 임대수요는 크게 늘지 않았기 때문이다. 하지만 한국은행이 6월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 후 3개월 째 동결하고 있는 상황에서 오피스텔 임대수익률은 은행 예금금리보다 높다. 이에 따라 저금리 시대의 투자 상품으로 여유자금 1~2억원 정도를 활용하는 수요자들의 관심이 꾸준한 모양새다.

▣ 공급동향 – 분양ㆍ입주 수도권 물량 집중 현상 지속

2015년 3분기에는 오피스텔 12,814실이 분양됐다. 2분기(16,851실)에 비해 23.95% 물량이 줄었지만 작년 동기대비(8,433실) 51.95% 증가한 수치다. 수도권은 9,882실이 분양됐다. 도시별로는 서울 (3,974실), 경기(5,360실), 인천(548실) 등에서 공급됐다.

서울에서는 송파구 문정동에 분양이 몰렸다. 문정아이파크(634실), 송파법조타운푸르지오시티(619실), 문정오벨리스크(423실) 1,676실이 분양됐다. 그밖에 금천구에서는 롯데캐슬골드파크타워960(960실), 가산미소지움(411실) 등이 공급됐다. 경기에서는 위례지웰푸르지오(784실), 안산메트로타운푸르지오힐스테이트(440실), 위례우남역퍼스트푸르지오시티(434실), 광교중흥S클래스(230실) 등이 공급됐다. 특히 광교중흥S클래스가 평균 437대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 광교 신도시의 높은 인기를 실감케 했다. 지방에서는 부산(1,397실), 대구(585실)를 포함하여 2,932실이 분양됐으며 최근 분양이 없었던 강원에서 498실이 공급됐다. 그 외 광주(330실)에서도 분양이 이뤄졌다. 연내 계획대로라면 2002년 117,972실이 분양된 이후 최대물량인 50,312실이 올해 분양될 전망이다.

4분기 오피스텔 분양시장에는 서울(1,934실), 경기(4,604실), 인천(2,517실), 충남(1,375실) 등 총 11,945실이 예정돼 있다. 작년 동기(11,456실)와 비슷한 수치다. 서울에서는 최근 공급이 많은 지역에 분양이 계획돼 있다. 강서구 마곡동 대방디엠시티2차(800실), 송파구 문정동 힐스테이트에코문정(531실)이 분양 예정이다. 경기에서는 광명(1,104실)과 하남(3,125실)이 눈에 띈다. 광명역파크자이2차(432실), 미사역효성해링턴타워더퍼스트(1,420실) 등이 분양을 앞두고 있다.

3분기 전국 입주물량은 2분기에 비해 22.61% 증가했다. 수도권에서는 서울(4,444실), 경기(2,585실) 등 7,029실이 입주를 시작하여 지난 분기 6,207실에 비해 늘어난 수치를 보였다. 특히 강서구 마곡동(1,631실)의 입주 물량 많아 공실 발생에 따른 임대수익 저하가 우려된다.

지방에서는 4,681실이 입주했으며 전남(1,646실), 부산(1,110실), 충남(870실) 순으로 입주물량이 많았다.

한편, 4분기 입주예정물량은 9,036실로 전분기 대비(11,710실) 22.83% 감소한다. 서울에서는 3분기에 이어 강서구 마곡동(1,033실)에 입주 물량이 많다. 마곡지구의 분양가가 상대적으로 높았고 기반시설과 편의시설이 아직 갖춰지지 않아 주변지역에는 아직 타격이 없다는 의견이 우세하지만 마곡지구의 매물이 한꺼번에 쏟아지면 공실 증가 및 임대료 하락 현상이 발생할 수 있다. 대구도 1,830실이 입주를 앞두고 있어 기존 오피스텔의 임차인 모집에 영향이 있을 것으로 예상된다.

▣ 2015년 4분기 오피스텔 전망 - 저금리 기조 지속될 듯, 가격상승폭ㆍ임대수익률은 하락 예상

미국 금리 인상 시기가 불투명한 가운데 4분기에도 국내금리는 저금리를 유지할 것으로 예상된다. 따라서 수익형 부동산에 투자 수요 유입이 계속될 것으로 예측되지만 4분기 오피스텔 시장은 3분기보다 가격 상승폭이 둔화될 것으로 보인다. 올해 신규 분양아파트에 대한 청약 열기가 뜨겁고 4분기 막바지 신규 아파트 공급이 이어질 것으로 보여 아파트 분양 시장에 수요자들의 관심이 분산될 전망이다. 또한 7.22 가계부채 종합 관리방안의 일환으로 상호금융권의 非주택대출의 규제 강화가 구체화될 것으로 예상되어 상대적으로 오피스텔에 대한 관심도는 주춤할 것으로 전망된다.

이정훈 기자  bodo@emoneynews.co.kr

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