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2010 주택시장 혼조 속 상승.. 강남 바닥론 유효서울 매매가 5%, 전국 3% 상승 전망
보도부 | 승인 2009.12.17 15:00
2010년 집값의 향방에 시장 참여자들의 궁금증이 고조되고 있다. 주식시장에 비유하자면 황소(상승장)와 곰(하락장)의 대결이 펼쳐질 것으로 점쳐지고 있다.

승부의 대체적인 결론은 2010년 1/4분기 약세(흐림), 2/4분기 강보합세(비교적 맑음), 3/4분기 강세(맑음), 4/4분기 보합세(구름 낌). 그런데 내년 아파트 매매시장을 이렇게 전망한다면 체감적으로 와 닿을까?

전망 자체가 틀리기가 부지기수고 따라서 ‘신의 영역’이라고 하지만 수치에 울고 웃는 우리의 현실을 감안할 때 이렇게 예측한다면 왠지 허전하기만 하다. 따라서 여러 변수를 종합적으로 감안해 수치화하고 인플레이션에 따른 자연스런 자산 가격 상승분을 감안한다면 아파트 매매값은 서울 기준 5% 내외 상승, 전국 기준 3% 내외 상승으로 전망되고 있다.

그럼에도 불구하고 전망 수치를 판단의 바로미터로 삼을 수도 없다. 내가 소유하고 있는 아파트 값이 오를지, 아니면 투자나 실수요를 염두에 둔 아파트 값이 내릴지에 대한 지극히 개인적이고 지역적인 관심사가 핵심이기 때문이다. 무엇보다 부동산이 여전히 금융 자산에 비해 규모가 큰 자산이라는 사실은 2009년 12월 현재 이 시각에도 변함이 없다.

하지만 부동산은 경제 관련 변수에 연동돼 있어 투자자나 실수요자는 전체 시장의 움직임에 민감할 수밖에 없다. 특히 금융시장과 맞물려 움직이는 시장이라는 점에서 개개인은 거시경제 변화를 예의주시해야 한다.

사실 지난 9월 중순 이후 ‘하향 조정’양상을 보여 온 아파트값의 ‘터닝 포인트’ 시점을 정확히 예측하기 쉽지 않다. 여러 변수들을 종합적으로 판단해 보건대 단기 조정이 불가피하다는 다소 뻔한(?) 결과론적 전망만 가능할 뿐이다. 거래량 측면에선 총부채상환비율(DTI) 규제 확대의 약발이 먹히면서 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 거래량이 2개월 연속 급감하고 있는 것이 2010년 연초 부동산시장에 암운을 드리운다.

하지만 국내 부동산 시장의 특성상 강남 아파트값이 꿈틀거리면 어김없이 집값 바닥론이 고개를 들게 마련이다. 강남구 재건축 아파트값이 12월 둘째주 0.37% 상승한 것에 주목하는 것도 다름아닌 바로 이 때문이다. 경험적으로, 실증적으로 강남권에서 촉발된 아파트값 상승은 정도의 차이는 있지만 소위 버블세븐과 서울, 수도권으로 확산될 가능성이 높다는 해석이 아직 유효하기 때문이다.

2010년 부동산시장 시계를 가늠하는 거시 변수는 실물경기 회복 여부와 함께 탈출 전략의 한 가운데 있는 금리 상황, 미시 변수는 보금자리주택 분양과 지자체 선거에 따른 국지적인 개발 재료로 압축할 수 있다. 주택보급률(또는 인구 1,000명당 주택 보급수), 입주 물량 부족 여부 등은 비단 내년 한 해의 문제만은 아닌 것 같다.

실물경기 측면에서 경제성장 전망치가 상향 조정되고 있다. 내년 한해 세계경제 위기 국면의 마무리와 함께 국내 경기가 바닥을 쳤다는 확신과 공감대가 형성된다면 아파트값 상승은 불가피해 보인다. 국내 경기와 부동산시장의 상관성이 높기 때문이다. 경기 회복과 함께 최대 232조 원에 달하는 시중 과잉 부동자금은 투기자금화 우려를 낳을 수도 있다.

DTI 규제와 함께 주택담보대출 금리 인상은 수요자들이 시장 참여를 위축시킬 요소이다. 최근 금융권의 가산금리 상승 외 2010년 한국은행의 기준금리 인상이 맞물려 주택담보대출 금리가 8%대를 넘어설 수도 있다. 이럴 경우 레버리지 효과를 기대한 아파트 매입은 주춤해질 수 밖에 없고 거래량 감소에 따른 가격 하락 변수로 본격 등장하게 된다.

보금자리주택 사전예약 분양은 대기 실수요자들을 기존 아파트 매매시장으로 가는 길목을 차단하는 효과를 낳을 전망이다. 상반기로 예정된 2차는 물론 하반기 3차, 4차 역시 경쟁력을 갖춘 입지에 낮은 분양가로 수요자들에게 찾아 간다면 이는 분명 아파트 시장을 안정시키는 또 다른 변수이다.

서울발 한강르네상스 개발 프로젝트가 내년 6월로 예정된 지자체 선거에 또 다른 형태로 반영된다면 어떻게 될까? 시장의 활성화 침체에 상관없이 도심재생사업과 맞물린 각종 개발 자료는 항상 발표되기 마련이다. 지자체 선거가 아파트시장에 주는 영향을 두고 갑론을박할 수 있지만 낙후된 (부)도심을 되살리기 위한 공격적이고도 국지적 개발 프로젝트는 일시적이나마 부동산 가격을 밀어 올릴 것으로 관측된다.

한편에선 내년 연말로 시한이 마감되는 다주택자 양도세 중과세 한시적 감면 조치도 간과해선 안될 포인트다. 2010년까지 1가구 다주택자가 양도하거나 1가구 1주택자가 신규 취득해 다주택자가 되는 경우 1가구 2주택은 6~35%(2010년 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 중과세율이 적용된다.

이는 매물로 인해 단기적으로 가격 하락을 유도할 가능성이 높다. 하지만 수요자들이 시장에 적극 참여해 거래 활성화로 이어질 경우 중기적으로 가격 상승을 견인하게 되는 흐름을 형성할 수 있다.

2009년을 반추해 보면 지난 상반기 이후 예상보다 빠른 아파트 가격 상승에 모두들 다소 의아해 한 것만은 틀림없다. 전례 없는 침체와 약세 전망이 지배적이었기 때문이다. 아이러니컬하게 지금은 최근의 약세에 또한 불안감을 느끼고 있는 분위기 또한 감지되고 있다.

시장 참여자들의 입장에선 2009년보다 2010년이 훨씬 많은 악재와 호재의 변수에 직면해 있는 시기이다. 그 만큼 예측이 어려울 수 밖에 없을 것 같다. 바야흐로 아파트 가격 혼돈의 시대라고 할까?

보도부  bodo@emoneynews.co.kr

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