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기준금리 인상, 주택시장 하강압력 더해지나
김정운 기자 | 승인 2010.07.09 12:53
한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 올리면서 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 주택시장이 침체기를 겪고 있는 만큼 금리 상승은 주택시장의 하강압력을 더 가중시키는 역할을 하기 때문이다.

일반적으로 다른 변수가 고정돼 있다는 전제하에서 금리는 부동산 투자 수익률과는 반비례 관계다. 금리 변동은 부동산 보유자와 잠재적인 수요자에게 동시에 메시지를 던진다. 수익률이 변한다는 신호다.
예컨대 부동산 보유자의 경우 금리 상승은 금융비용의 증가→투자수익률 하락→부동산 보유 메리트 하락으로 이어진다. 보유자들로서는 금리 부담이 가중될 경우 일부에선 매물 출회로 이어진다. 금리상승은 잠재적인 수요자에게도 신규 진입을 꺼리게 하는 요인으로 작용한다. 예상되는 투자수익률이 줄어들기 때문이다. 매수자들은 금리 인상으로 줄어든 수익만큼 인하된 가격이 아니면 매입하려고 하지 않는다. 매도자와 매수간의 힘겨루기 진행도 잠시, 가격은 하락 압력을 견뎌내지 못한다. 그래서 다른 변수가 고정돼 있다는 전제하에서 금리 상승은 대체로 가격 하락요인으로 이어진다.

금리의 민감도는 상품별로 달리 나타난다. 실수요 상품보다는 투자재 성격이 강한 상품일수록 금리의 영향을 많이 받는다. 일반아파트보다는 재건축아파트가 금리 민감도가 높을 것이다.

수익성 상품인 상가의 경우 금리인상은 수익률에 직접적인 타격을 입는다. 금리에 민감도가 높다는 것은 부동산을 살 때 소요된 자금 중 내 돈이 많지 않다는 반증이다. 내 돈을 가지고 집을 장만하는 사람들은 금리 눈치를 볼 필요가 없다. 남의 돈(은행 대출)을 많이 빌리다보니 금리에 따라 부동산 가격이 출렁이는 것이다. 대출을 통한 레버리지가 많은 부동산 시장은 금융시장 변화(금리)에 상대적으로 취약한 구조가 되는 것이다.

토지시장의 경우 대외 악재에 둔감한 것은 레버리지가 상대적으로 많지 않기 때문이다. 땅주인들은 대체로 자산가들인데다 대출한도가 낮아 토지에 대출이 거의 없다. 그래서 금리 상승에 상대적으로 둔감하다. 전반적으로 토지시장이 상대적으로 아파트에 비해 변동성이 낮은 것은 이런 특성에서 기인한다고 할 수 있다.

금리 인상으로 인해 건설업체들의 타격도 예상된다. 분양시장 냉각화 및 미분양이 늘어나고 입주지연 등의 문제를 가지고 있는 가운데 금리인상은 결코 반가운 소식이 아니다.

이에 따라서 부동산 거래활성화를 위한 정책에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상된다. 업계에서는 DTI,LTV 등 금융규제 완화에 대한 기대를 걸고 있지만 현실적으로 금융규제 완화는 어려울 것으로 예상된다.

김정운 기자  bodo@emoneynews.co.kr

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