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‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안’미니 분석
심지현 기자 | 승인 2010.04.23 12:14
*미분양 주택 매입 등 지원 대책

-미분양으로 홍역을 앓고 있는 주택건설업체에 대한 지원으로 일종의 ‘악성 재고떨이를 위한 자금지원’으로 성격으로 볼 수 있음

-매입가가 분양가의 절반 이하이기 때문에 서울보다는 지방, 자금력이 있는 대형업체보다는 중견, 소형 업체들이 관심을 가질 듯

-미분양 해소방안에는 환매조건부 매입 지원뿐아니라 미분양 리츠 ․ 펀드, P-CBO 등이 포함돼 있어 어느 정도 효과를 거둘 것으로 예상

-다만 건설업체들이 주택사업의 리스크 관리 실패에 대해 정부가 나서 ‘퍼주기식 지원’을 한다는 비난과 함께 업체들의 도덕적 해이 문제가 재연될 수 있음

*기존 주택 거래활성화를 위한 지원 대책

-기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자(입주지정일 경과)의 기존주택(6억 및 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 자(무주택자 또는 1주택자)에 대한 DTI 한도 초과 대출 허용/매수자는 부부합산 연소득 4000만원 이하로 한정하며 대출한도는 2억원, 금리는 연 5.2%

-아파트를 분양받아놓고도 입주를 하지 못해 고율의 연체이자(연 10-15.92%)를 내는 분양 계약자들이 자금 부담을 덜 수 있는 효과

-건설업체 입장에서도 입주가 돼 잔금이 들어오는 효과가 있어 유동성 해소하는 데 도움될 것으로 보임

-그러나 원론적으로 봤을 때 집값의 하락 압력이 커지고 있는 상황에서 상대적으로 대출상환능력이나 구매력이 떨어지는 연소득 4000만원 이하의 중산층 이하의 계층에게는 오히려 DTI를 강화해야 함. 향후 집값이 글로벌 주택가격 하락과 맞물려 하락 압력이 커진다면 DTI규제 완화는 가계부실이나 금융기관 부실로 이어질 위험이 있음

-현재 집을 구매를 하지 않는 것은 DTI 같은 금융규제도 한 요인이지만 집값 하락 압력에 대한 불안감과 불확실성이 크게 작용하고 있는 상황/지금 당장으로서는 입주를 하지 못해 내놓은 ‘DTI 완화 주택’에 대한 수요는 많지 않을 것으로 보이며, 정보의 비대칭성으로 ‘DTI 완화 주택’을 찾기도 쉽지 않음

-지난해 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득은 422만9126원(4인기준), 388만8647원(3인기준) 인데 대상자를 부부합산 연소득 4000만원 이하로 한정할 경우 대상자가 많지 않을 수 있음

-더욱이 집값이 상승할 때에는 자본이득을 겨냥, 타인의 자본을 최대한 빌려 레버리지(지렛대)효과를 극대화하는 방법으로 주택의 과소비를 할 수 있지만 지금은 집값의 하락압력이 커지고 있어 실속소비 경향이 나타나기 때문에 효과는 커지 않을 것으로 보임

-건설업체들은 ‘미 입주자들이 내놓은 기존 주택의 DTI완화’에 이어 일반 수도권 주택시장의 DTI 완화를 요구하고 있는 상황인데 시장이 침체될 경우 이런 요구가 드세질 것으로 판단됨. 하지만 지금이 집값 대세상승기가 아니고 주택가격 버블논란이 커지고 있는 상황에서는 DTI 완화는 가계나 금융기관 부실에 이어 국가경제 전체의 리스크를 키울 수 있으므로 신중하게 판단해야 할 것으로 사료됨

심지현 기자  bodo@emoneynews.co.kr

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심지현 기자 bodo@emoneynews.co.kr
교육-과학, 사회부를 담당하고 있습니다.

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