급매물 추가 가격조정에도 매수자 요지부동, 과천, 낮은 용적률에 실망매물 속출. 수도권 가운데 낙폭 최대

수도권 재건축 아파트 침체의 골이 더 깊어지고 있다. 서울, 경기 지역 재건축 시장은 가격 하락과 더불어 거래 부진이 이어지면서 금융위기 여파로 하락세를 보인 2008년 12월 이후 최대의 낙폭을 기록했다.

특히 과천(-3.64%)의 하락폭이 크다. 기대에 못 미친 용적률 발표(2020 과천시 도시∙주거환경 정비기본계획안)에 실망매물이 쏟아졌기 때문이다.

부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 4월 서울 및 경기지역 재건축아파트 매매가 변동추이를 조사한 결과 서울 -0.79%, 경기 -0.98%를 기록했다. 전 달(-0.73%)과 비슷한 내림세를 보인 서울에 반해 경기권은 큰 폭으로 떨어진 과천의 영향으로 2배 이상 하락폭이 깊어졌다.



올해 재건축 시장을 돌이켜 보면 지난 1월, 겨울 비수기임에도 불구하고 사업호재로 때 이른 봄을 맞이한 분위기였다. 하지만 이도 잠시, 설 연휴를 기점으로 단기간 너무 오른 가격부담에 매수움직임이 둔해지자 다시 내리막 길을 걷기 시작했다. 결국 지난 3월 2008년 12월 이후 최대 마이너스 변동률을 기록하며 서울, 경기 모두 내림세를 보였다.



4월의 주간 변동률을 살펴보면 서울의 경우 지난 5주간 0%에는 근접도 못한 채 하락세가 계속됐다. 4월 초순보단 내림폭이 둔해진 편이나 그 동안 형성했던 호가가 지속적으로 걷히면서 마이너스 지역에서 좀처럼 벗어나질 못하고 있다. 경기권은 보합세를 이어오다 과천지역의 용적률 축소 발표(4월 2일)로 재건축 기대감이 꺾이면서 내림세를 기록했다.



서울의 지역별 변동률을 살펴보면 3월과 비슷한 양상을 나타내고 있다. 강남4구가 약속이나 한 듯 내림세를 기록했다. 지난 달 서초의 오름세 유지로 강남권 재건축 체면이 세워지는 듯 했으나 이달 투자수요까지 발 길이 끊기면서 하락세를 기록했다.

노원(0.00)만 보합을 △서초구(-0.73), △강남구(-1.59), △강동구(-1.91), △송파구(-2.42)로 하락폭이 전 달보다 깊어졌다.

매수세가 완전히 실종된 시장은 계속되는 급매물 출현에 연일 하락조정을 받고 있다. 시세상승을 주도하던 재건축이 지금은 가격 하락을 이끌며 일반아파트까지 영향을 주고 있는 실정이다.

송파구는 조합업무가 재개되자 다시 제동 걸린 가락시영의 오락가락하는 사업 속도에 급매물이 쏟아지면서 서울지역 가운데 가장 큰 폭으로 하락했다. 이 지역은 재건축 물량이 집중되어 있다 보니 위축된 매수세에 따른 하락 여파가 크게 작용한 것으로 보인다.

가락시영1차 49㎡는 3월말 6억~6억2000만원에서 4000만원 하락 조정돼 5월 1일 현재 시세는 5억6000만~5억8000만원 수준이다.

3.3㎡ 평당가 3000만원 선이 무너진 강동구도 매도 문의만 이어질 뿐 매수세가 극도로 위축된 모습이다. 거래가 전무하다 보니 시세형성 조차도 어렵다는 게 지역 공인 중개사의 설명이다. 전 달 대비 낙 폭 큰 아파트 상위 랭킹에 둔촌주공이 즐비하게 자리잡고 있다. 앞으로 사업호재만 대기하고 있음에도 수요자들이 매입을 꺼려하는 분위기다.

겨울에 형성했던 호가가 대부분 걷히면서 지난해 6월말 시세로 돌아간 모습이다. 더욱이 최근 주공2단지 시공사 선정 단계에서 무상지분율이 낮게 책정되면서 투자자들의 실망매물이 나오고 있다. 둔촌주공1단지 59㎡는 5월 1일 현재 6억6000만~6억7000만원 선으로 전 달에 비해 4000만원 하락했다.

강남구 시장도 저가 급매물 출시에 시세 하락이 지속되고 있다. 개포주공 일부 단지의 경우 올 2월 초 고정 대비 1억원 가량 하락된 것으로 조사됐다. 이미 나온 물건도 가격 재조정하고 있으나 매수세는 여전히 요지부동 상태다.

개포동 주공4단지 49㎡는 3월 말에 비해 4500만원이 하락해 10억1000만~11억원 선에 시세가 형성됐다.

한강르네상스 사업 중 하나인 ‘잠원유도정비구역’ 호재로 오름세를 유지하던 서초구도 얼어붙은 매수세에는 당할 장사가 없는 듯 하다. 일부 단지의 가격조정이 지역 전체로 퍼지면서 재건축아파트가 전반적으로 약세다. 하지만 급할 거 없는 소수 매도자의 호가가 여전해 강남4구 가운데에선 상대적으로 하락조정이 덜한 편이다.

반포동 한신3차(신반포) 165㎡는 3월말 12억5000만~18억원에서 6000만원 하락해 5월 1일 현재 16억5000만~17억8000만원 선으로 조정됐다.

경기권은 과천이 전체 내림세를 견인하고 있다. 강남권 재건축의 약세가 수도권 전반에 퍼지면서 가격하락을 부추기고 있다. 또한 봄 이사철이 마무리되면서 매수세력이 둔해진 부분도 한 몫하고 있다.



대부분 지역이 전 달 보다 2배 이상의 내림세를 기록하며 경기권 재건축시장도 냉랭하기만 하다. △안산(-0.07), △안양(-0.23), △성남(-0.87), △과천(-3.64)로 서울지역과 마찬가지로 3월에 이어 마이너스 변동률을 기록했다.

과천은 이 달 서울 및 수도권 전체를 통틀어 가장 큰 낙 폭을 보였다. 이는 ‘2020 과천시 도시∙주거환경정비기본계획(안)’ 조건부 승인 시 용적률이 200~250%에서 140~250%로 낮춰 통보되자 재건축 수익성이 낮아질 것으로 판단해 수요자들이 실망매물을 쏟아냈기 때문이다.

하여 원문동 주공2단지 59㎡는 5월 1일 현대 7억6000만~8억4000만원 선으로 지난 달에 비해 5500만원 하락했다. 이는 2009년 4월에도 못 미치는 시세로 지난 3월부터 꾸준히 하향조정을 받은 모습이다.

김정운 기자  bodo@emoneynews.co.kr

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